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Les différents types de viager

Viager Libre

(5 % des transactions)
Il est dit « libre » puisque le bien est immobilier. Cela signifie que l’acheteur en aura la jouissance dès la signature du contrat de vente.

Vente à terme

La vente à terme s’apparente très clairement à un crédit-vendeur. On désigne par vente à terme, la vente d’un bien immobilier dont l’acquéreur fera un paiement comptant et des mensualités sur une durée déterminée à l’acte authentique, sous réserve éventuelle d’une réserve de Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) par le vendeur. 

Viager traditionnel

(95% des transactions)

 Viager Occupé : Il est dit « occupé » puisque le bien immobilier, objet de la vente, est habité par le vendeur après la signature du contrat de vente (crédirentier) et donc indisponible pour l’acheteur (débirentier). 

Vous conservez le droit d’usage et d’habitation à VIE sur le bien vendu et restez vivre dans votre logement.

Ø BOUQUET plus ou moins important  suivant l’âge du vendeur, et ses besoins. Vous sera versé le jour de la vente. 

Ø RENTE VIAGERE : Vous percevrez à Vie Elle est considérée comme un revenu, à ce titre elle est imposable et soumise aux contributions sociales. Exemple : Abattement de 70 % > de 70 ans. 

Ø Elle est révisable tous les ans et indexée suivant IPC publié par l’INSEE.

Ø Si abandon, la rente est revalorisée.

Nue propriété avec réserve d'USUFRUIT

  • Vente démembrement : vente de la nue propriété acquis par une tierce personne dont il n’aura pas la jouissance de l’usufruit (ou DUH). L’objectif est que  vous conserviez l’usufruit
    • L’Usufruit : c’est le droit de se servir d’un bien ou d’en percevoir les revenus, sans pour autant s’en dessaisir. En France, il est défini à l’article 578 du Code civil. L’usufruit est l’association de deux droits démembrés du droit de propriété : l’usus (l’usage de la chose) et le fructus (droit de percevoir les fruits de la chose). 
    • L’usufruitier paiera toutes les  charges sauf les gros travaux. Il pourra donc louer son bien s’il part en résidence médicalisée et continuera à régler ses taxes et charges.

 Attention il devra continuer à entretenir le bien, le remettre en état si dégradation. L’inconvénient pour l’acquéreur, au décès du vendeur : il pourra récupérer le logement loué qu’au terme de bail, en respectant une procédure stricte.

Vente de la pleine propriété avec réserve du DUH

Vente démembrement :  vente de la pleine propriété acquis par une tierce personne réserve d’un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Vous profitez d’un gros capital immédiatement  égal à la valeur occupée.  Il n’y a pas d’aléa sur le prix mais sur la durée.

Ø Avec Droit d’usage et d’habitation c’est le droit d’utiliser un bien immobilier dans les limites de ses besoins personnels, qu’il peut conserver jusqu’à son décès. Il a le droit que d’y l’habiter, de loger sa famille, de loger une aide. il n’a pas le droit de le louer.

Une partie des charges , dites « locatives »et la Taxe Foncière seront à la charges de l’acquéreur.

Viager mutualisé

C’est le même principe mais l’acheteur individuel est remplacé par un fonds d’Investissement.  Il fait l’acquisition d’un grand nombre de biens immobiliers éligibles au viager et s’appuie sur la mutualisation du risque. Ce dernier, qui ne repose plus sur le décès d’une seule personne, apporte une garantie pérenne à l’investissement.

La vente en Nue-propriété Viager sans Rente est une vente sereine. Le capital étant versé en une seule, fois pas de risque d’impayé.C’est un contrat gagnant/gagnant 

Bail Viager ou Cession-Bail à Vie

Définition : Le bail viager, également appelé cession bail à Vie, est un contrat de location particulier. Il permet à une personne de vendre son bien immobilier tout en continuant à l’habiter en tant que locataire à vie.

  • Le vendeur devient locataire du bien vendu et verse un loyer à l’acheteur.
  • L’acheteur, désormais propriétaire, ne récupère pleinement son bien qu’au départ ou au décès du locataire.

Dans ce contexte :

  • Le preneur désigne le locataire, celui qui « prend à bail ».
  • Le bailleur est le propriétaire, celui qui « donne à bail ».

                                                         

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Objectifs et Avantages du Bail Viager

Le bail viager est une solution idéale pour convertir un bien immobilier en capital immédiat tout en conservant un droit d’usage à vie.

Pour le vendeur (preneur) :

  • Reste dans son logement jusqu’à la fin de sa vie, sans besoin de renouveler le bail.
  • Peut utiliser le capital obtenu pour financer sa retraite, réaliser des donations ou investir dans d’autres actifs.

Pour l’acheteur (bailleur) :  

  •  Génère des revenus locatifs stables sans risque de vacance locative.
  • Le locataire prend soin du bien, qui était son ancienne propriété.
  • Simplifie la gestion locative : pas de recherches de nouveaux locataires ni de renouvellements de bail.

Fonctionnement :                        

  • Durée du bail : Le bail viager est à durée indéterminée, s’achevant au décès du preneur.
  • Fixation du loyer : Le loyer est défini au moment de la vente chez le notaire et peut être révisé selon des clauses prévues au contrat.                              Charges :
  •  Le preneur ne paie plus la taxe foncière.
  • Les charges sont réparties comme dans un bail classique.
  • En cas de financement par emprunt, les loyers peuvent contribuer au remboursement des mensualités.

                   

Avantages Patrimoniaux et Stratégiques

Le bail viager est une solution patrimoniale adaptée à plusieurs besoins :

  • Monétisation immédiate : Le propriétaire peut transformer son bien en liquidités tout en restant chez lui.
  • Optimisation successorale : Permet de transmettre un patrimoine sous forme d’argent, plus facile à partager ou à réinvestir.
  • Vieillissement à domicile : Assure un cadre de vie stable tout en générant des fonds.
  • Réinvestissement : Le capital dégagé peut être placé dans des supports comme l’assurance-vie ou d’autres actifs financiers.

                                       

 Fiscalité

Pour le vendeur :

  • Exonération de la plus-value immobilière si :
  • Le bien vendu est une résidence principale.
  • Le bien est détenu depuis plus de 22 ans (impôt) ou 30 ans (prélèvements sociaux).

                                                                                                      Pour l’acheteur :

  • Les frais de notaire sont calculés sur la valeur vénale du bien.
  • Les loyers perçus constituent des revenus fonciers.                                                                                                                                                                           
  • Les intérêts d’emprunt liés au financement peuvent être déduits des revenus fonciers.

Conclusion

Le bail viager ou cession Bail à vie est une solution originale et efficace pour concilier stabilité résidentielle et optimisation patrimoniale. Il représente une alternative intéressante pour les propriétaires souhaitant convertir leur bien en capital tout en continuant à l’occuper. Cette stratégie offre des avantages tant pour le vendeur que pour l’acheteur, renforçant son attractivité dans le cadre d’une gestion patrimoniale optimisée.

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